دادخواست اثبات وقوع فسخ پس از حکم قطعی دادگاه مبنی بر الزام به پرداخت ارش موضوع خیار عیب

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۸/۰۹/۰۵
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گالیکش

موضوع

دادخواست اثبات وقوع فسخ پس از حکم قطعی دادگاه مبنی بر الزام به پرداخت ارش موضوع خیار عیب

پرسش

شخص الف ملک شش دانگی را حسب مبایعه‌نامه به شخص ب می‌فروشد و سپس سند رسمی به نام خریدار تنظیم می‌شود، خریدار برای احداث پمپ‌بنزین به ادارات مختلف جهت اخذ مجوز مراجعه می‌کند و متوجه می‌شود که زمین خریداری شده در طرح لوله گاز قراردارد و به این ترتیب مجوز احداث بنا داده نمی‌شود. خریدار ابتدا اظهارنامه اعمال خیار فسخ به فروشنده ارسال می‌کند و درهمان تاریخ دادخواست فسخ مبایعه‌نامه در دادگستری مطرح می‌کند. در جلسه اول دادگاه تقاضای مطالبه ارش با قبول مبیع را خواستار می‌شود.
الف)تصمیم دادگاه در این مورد چه می‌تواند باشد و آیا تغییر خواسته خواهان در جلسه اول دادگاه مورد قبول است؟ با فرض این که دادگاه حکم به پرداخت ارش از ناحیه خوانده در وجه خواهان صادر نماید و حکم قطعی شود و سپس اجراییه صادر و دادنامه اجرا و خریدار با قبول مبیع معیوب در راستای دادنامه مبلغ ارش را دریافت نماید و پرونده مختومه و بایگانی شود.حال بعد از دو سال مختومه شدن پرونده محکوم‌علیه گواهی از شرکت ملی گاز ایران دریافت می‌کند که در آن قید شده است: «سند با شماره پلاک ثبتی ملک مورد معامله در حریم منع احداث ابنیه قرار ندارد».به این ترتیب دعوایی اثبات وقوع فسخ مبایعه‌نامه به استناد خیار عیب و براساس اظهارنامه و دادخواست ثبت شده از ناحیه خریدار(محکوم له)مطرح می‌نماید؟
ب)تصمیم دادگاه در این مورد چه می‌باشد؟

نظر هیات عالی

هرچند سوال بسیار مبهم است؛ اما به طور کلی در قسمت اول سوال امکان تغییر خواسته از اعلام فسخ به اخذ ارش در باب خیار عیب با توجه به منشا واحد امکان‌پذیر است و در مورد قسمت دوم سوال نیز تقدیم دادخواست فسخ از طرف محکوم‌علیه با وجود رای قبلی و تا زمان اعتبار آن قابلیت استماع ندارد؛ با این وصف نظریه اکثریت مطلوب است.

نظر اکثریت

ابتدا باید بیان کرد که به نظر می‌رسد عدم وجود امکان احداث پارکینگ در زمین مورد معامله عیب محسوب نمی‌گردد که از این بابت خیار عیب به وجود آید و در این خصوص نظریه مشورتی اداره حقوقی که بیان می دارد: «در صورتی که در عقد بیع زمین با کاربری مسکونی مورد نظر باشد و پس از وقوع عقد مشخص شود که زمین دارای کاربری مسکونی نمی‌باشد، این مورد از مصادیق معیوب بودن زمین محسوب نمی‌گردد» به این ترتیب در فرض سوال نیز نمی‌توان به دلیل معیوب بودن زمین از خیار عیب استفاده کرد و در این مورد می‌توان براساس شرط بنائی، به این ترتیب که بناء طرفین براین بوده است در زمین مورد نظر پمپ بنزین برپا شود و در واقع شرطی در این مورد با یکدیگر داشته اند، عمل کرد و با توجه به این که شرط محقق نشده است، ذی‌نفع حق فسخ معامله به دلیل خیار تخلف شرط دارد، حال به سوال بر می‌گردیم در مورد اظهارنامه‌ای که در آن خریدار فسخ خود را اعلام کرده است. بنابراین اراده خود را در مساله حاکم کرده است. به این ترتیب که قانون در ماده ۴۲۲ قانون مدنی خریدار را مختار به فسخ معامله یا قبول مبیع معیوب با اخذ ارش نموده است و در این مورد خریدار، فسخ معامله را انتخاب کرده است و بنابراین دیگر نمی‌تواند از تصمیم خود عدول کند ودر جلسه اول رسیدگی خواسته خود را به قبول ارش تغییر دهد. البته عدم امکان تغییر خواسته صرفاً به دلیل آن است که قبلا فسخ را انتخاب کرده است و الا از باب ماده ۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی هیچ محدودیتی برای تغییر خواسته وجود ندارد. اما در خصوص قسمت ب سوال باید بیان داشت که اولاً؛ اعمال خیار عیب صرفا متعلق به مشتری می‌باشد به این دلیل خریدار در طرح این دعوا ذی‌نفع نیست و نمی‌توان به آن رسیدگی کرد. ثانیاً؛ در خصوص دعوای مطروحه قبلا تصمیم گرفته شده است و مشمول اعتبار امر مختومه می‌گردد؛ زیرا اصحاب دعوا یکسان هستند و از طرفی خواسته مطالبه ارش و فسخ ناشی از خیار عیب دارای منشاء یکسان می‌باشند و هر دو از خیار عیب ناشی می‌شوند. به این ترتیب مورد از موارد اعتبار امر مختوم می‌باشد.

نظر اقلیت

موافقین این نظر ضمن تایید استدلالات بیان شده در دو قسمت با نظر شماره ۱ اختلاف دارند: اولاً؛ در مورد عیب باید بیان داشت که عیب به معنای نقصان در وجود صفت غالب یک شیء می‌باشد. به این ترتیب که کارایی مورد نظر با اشکال روبرو شود، از طرفی براساس اراده طرفین صفت غالب در هر مورد متفاوت است و دارای معیار شخصی می‌باشد نه معیار نوعی و در فرض سوال نیز صفت مورد نظر در معامله تاسیس پمپ بنزین می‌باشد و در صورت فقدان آن عملاً زمین معیوب محسوب می‌گردد. ثانیاً؛ خیار عیب برای صاحب آن دو اختیار بوجود می‌آورد و در فرض سوال نیز خریدار در اظهارنامه صرفاً اعمال خیار کرده است و بیان نداشته است که از خیار عیب کدام یک از اختیار مورد نظر قانون‌گذار (قبول مبیع و اخذ ارش و یا فسخ معامله) را عمل کرده است. به این ترتیب تغییر خواسته خواهان قابل پذیرش است. ضمناً راه حل فروشنده برای بازپس‌گیری زمین خود با توجه به استعلام جدید انجام شده از اداره گاز این است که با عنایت به این که زمین از همان ابتدا معیوب نبوده است، می‌تواند دادخواست اثبات صحت بیع و مطالبه مبلغ ارش پرداختی را نماید.