وضعیت اجاره پس از اظهارنامه تخلیه مستاجر به علت انقضاء مدت اجاره

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۴۰۱/۰۷/۲۶
برگزار شده توسط: استان سمنان/ شهر سمنان

موضوع

وضعیت اجاره پس از اظهارنامه تخلیه مستاجر به علت انقضاء مدت اجاره

پرسش

در پایان مدت اجاره، مستاجر با ارسال اظهارنامه، آمادگی خود را برای تخلیه مورد اجاره، اعلام نموده و بیان داشته که با دریافت مبلغ ودیعه، حاضر به تخلیه مورد اجاره می‌باشد، درحالی‌که موجر پاسخی نداده و مبلغ ودیعه را پرداخت ننموده است. در ادامه پس از یک سال، موجر اجرتالمثل ایام تصرف را مطالبه کرده است؛ بنا به مراتب با توجه به عدم پرداخت مبلغ ودیعه از سوی موجر همچنین ارسال اظهارنامه از سوی مستاجر و اعلام آمادگی وی برای تخلیه، موجر برای دریافت اجرت‌المثل استحقاق دارد؟

نظر هیات عالی

با توجه به اینکه قانون‌گذار در ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، تخلیه مورد اجاره را منوط و متوقف بر تادیه قرض‌الحسنه، ودیعه و... به مستاجر نموده و در فرض سوال مستاجر به طریق قانونی ارسال اظهارنامه آمادگی خود را به تخلیه اعلام کرده لیکن موجر اقدامی به عمل نیاورده است؛ لذا ماذون بودن تصرف مستاجر بر ملک استصحاب می‌شود و بر این مبنا موجر نسبت به ایام تصرف بعد از انقضاء عقد اجاره؛ استحقاق اجرت‌المسمی را خواهد داشت.

نظر اکثریت

تصرف مستاجر بر مورد اجاره بر مبنای عقد اجاره می‌باشد و ید وی بر مورد اجاره، امانی بوده و ماذون از طرف موجر است. از آنجا که مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، تخلیه مورد اجاره، منوط و متوقف بر تادیه ودیعه یا دیون مالی مستاجر می‌باشد و در فرض سوال نیز موجر با وجود دو بار اظهارنامه از سوی مستاجر، ودیعه را پرداخت ننموده است؛ لذا با لحاظ ماده ۵۰۱ قانون مدنی، تصرف مستاجر بر ملک، ماذون می‌باشد و موجر صرفاً می‌تواند اجرت‌المسمی دریافت نماید و برای دریافت اجرت‌المثل استحقاق ندارد چه اینکه؛ اجرت‌المثل، ناظر به غصب است و چون موجر به اظهارنامه مستاجر پاسخ نداده و تخلیه مورد اجاره را درخواست نکرده است؛ لذا دعوای مطالبه اجرت‌المثل مسموع نبوده و موجر باید دعوای مطالبه اجرت‌المسمی مطرح نماید.

نظر اقلیت

چون مدت اجاره منقضی شده است و مستاجر همچنان در ملک تصرف دارد؛ لذا موجر می‌تواند از مستاجر اجرت‌المثل دریافت نماید چه اینکه، پس از انقضای مهلت اجاره، تصرفِ مستاجر بر مورد اجاره بدون اذن موجر، توجیه قانونی ندارد اما اجرت‌المثل باید به میزان حداقل بین اجرت‌المثل و اجرت‌المسمی در نظر گرفته شود.

نظر ابرازی

با توجه به اینکه مدت اجاره منقضی شده و مستاجر هم ملک مورد اجاره را تخلیه ننموده است؛ لذا تصرف وی بر ملک موضوع دعوی، توجیه قانونی ندارد و استفاده نام برده از ملک مذکور، بلاجهت می‌باشد و مشمول قواعد غصب و دارا شدن ناعادلانه است. (مواد ۳۳۷ و ۴۹۴ قانون مدنی) بنابراین دعوی موجر مبنی بر مطالبه اجرت‌المثل، وارد است اما با انقضای مدت اجاره و ادامه تصرفات مستاجر بر مورد اجاره، اجرت‌المثل با در نظر گرفتن ودیعه و یا سپرده باید معین شده و به موجر پرداخت شود و در صورتی که مورد اجاره تخلیه شده و به اطلاع موجر رسیده باشد موجر حقی به دریافت اجرت‌المثل ندارد.